房租比兒子還準時孝順，但你真的適合「以房養老」嗎？理財專家夏韻芬：先搞清楚「這四點關鍵」再來做選擇

台灣的自有住宅率大概是85％，顯示大家「有土斯有財」的觀念難以撼動；到了晚年，如果擁有一間自有住宅，將是養老最大的一筆依靠。

單身適合以房養老

運用「以房養老」活化資產，是一個新選擇，尤其單身沒有小孩者，最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

「以房養老」名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。以前是拿房子跟銀行貸款，每月繳錢給銀行，直到全部清償完畢。而以房養老是你拿房子去跟銀行貸款，每月跟銀行領一筆錢，等上天堂後銀行會拍賣房產清償。因為貸款模式相反，所以名稱中多了「逆向」二字。

目前銀行承做，適合的要件，年滿60歲銀髮族群，擁有建物所有權，就可用房產向銀行借錢，每個月領取固定的收入，作為自己的養老經費，或者是追求更好的退休生活，環遊世界的基金，目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多，合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐……

只是，過去銀行要推廣該項業務，總是會舉「特殊」的案例。例如，標題是李老太太，將房屋逆向抵押，每月爽花20萬元，但是仔細看內容，李老太太住在大安區的房子，而且反向抵押10年，因為地段好、抵押年限短，因此每月的金額高得令人羨慕；如果地段在蛋白甚至蛋殼區，抵押年限需要30年，這樣的錢就會差很多。

現金流是穩定而非固定

一般來說「以房養老」最高貸款成數七成，但是實務上你的房產能貸幾成？還是看房屋路段、屋齡等條件來鑑價而定。如果房子位於偏遠、地段差或屋齡老舊，非六都的房屋，就可能會大打折扣；而以房養老，每個月銀行支付給你的收入，在一段時間之後，因為內扣利息支出，金錢是會減少的。

以下我用如何以房養老舉例說明：

假設以房養老的房產額度960萬元。貸款年限為20年。

每月銀行給付新台幣40,000元。960萬分成240個月（20年期×12個月）。
利息：假設利息總費用率1.76%計。40,000元×1.76%÷12＝58.5元（月扣）利息。以此類推……逐漸減少。

第一個月可領40,000元。
第二個月實領39,941元（40,000－58.5利息內扣）。
第三個月實領39,883元（40,000－（58.5×2）利息內扣）。