房租比兒子還準時孝順,但你真的適合「以房養老」嗎?理財專家夏韻芬:先搞清楚「這四點關鍵」再來做選擇

夏韻芬認為,以房養老得看個人需求決定。圖片來源:夏韻芬臉書粉絲頁

房子是人生中最大的一筆資產。早年有人說買個房子當包租公(婆)等於是養一個啞巴兒子,在退休時候,每個月把房租奉上,比兒子還準時孝順;後來,房地產走大多頭行情,行情看回不回,買房自住已經大不容易,更何況要多買一屋當包租公(婆)。但是自住的房子,在我們老後,到底要留、要賣,很多人都有這個困擾。

台灣的自有住宅率大概是85%,顯示大家「有土斯有財」的觀念難以撼動;到了晚年,如果擁有一間自有住宅,將是養老最大的一筆依靠。

單身適合以房養老

運用「以房養老」活化資產,是一個新選擇,尤其單身沒有小孩者,最適合將畢生買的房子用在自己的晚年。

「以房養老」名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。以前是拿房子跟銀行貸款,每月繳錢給銀行,直到全部清償完畢。而以房養老是你拿房子去跟銀行貸款,每月跟銀行領一筆錢,等上天堂後銀行會拍賣房產清償。因為貸款模式相反,所以名稱中多了「逆向」二字。

目前銀行承做,適合的要件,年滿60歲銀髮族群,擁有建物所有權,就可用房產向銀行借錢,每個月領取固定的收入,作為自己的養老經費,或者是追求更好的退休生活,環遊世界的基金,目前國內銀行有辦理「以房養老」的多以官股行庫居多,合庫、一銀、土銀、華銀、台銀、台企銀、兆豐……

只是,過去銀行要推廣該項業務,總是會舉「特殊」的案例。例如,標題是李老太太,將房屋逆向抵押,每月爽花20萬元,但是仔細看內容,李老太太住在大安區的房子,而且反向抵押10年,因為地段好、抵押年限短,因此每月的金額高得令人羨慕;如果地段在蛋白甚至蛋殼區,抵押年限需要30年,這樣的錢就會差很多。

現金流是穩定而非固定

一般來說「以房養老」最高貸款成數七成,但是實務上你的房產能貸幾成?還是看房屋路段、屋齡等條件來鑑價而定。如果房子位於偏遠、地段差或屋齡老舊,非六都的房屋,就可能會大打折扣;而以房養老,每個月銀行支付給你的收入,在一段時間之後,因為內扣利息支出,金錢是會減少的。

以下我用如何以房養老舉例說明:

假設以房養老的房產額度960萬元。貸款年限為20年。

每月銀行給付新台幣40,000元。960萬分成240個月(20年期×12個月)。
利息:假設利息總費用率1.76%計。40,000元×1.76%÷12=58.5元(月扣)利息。以此類推……逐漸減少。

第一個月可領40,000元。
第二個月實領39,941元(40,000-58.5利息內扣)。
第三個月實領39,883元(40,000-(58.5×2)利息內扣)。

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